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35年前から土地を20年契約で借りて建物を建て親の代から住んでいます。周りも同じ地主の借地です。最近地震で建物が全壊したときのことが気になってしかたありません。全壊したときには、借地権は消滅してしまいますか。また、その場合に特に注意しなければいけないことは何ですか。 　 借地権は、借地上建物が滅失しても消失することはありません。滅失とは、、建物が火災により焼失したり、地震により倒壊したり、水害により流失するなど、建物としての構造が損なわれることをいい、人工的な取壊しも含まれます。これに対し、建物が朽廃すると借地権が消滅することがあります。地震で建物が全壊した場合、借地人は建物を再築することになりますが、借地契約で増改築を制限する特約がある場合、地主の立替えの承諾が必要となるかが問題となります。地主の承諾を得られないときは、裁判所の許可を得て立て替えることができますが、仮に地主の許可を得ないで立て替えた場合において、地主が特約違反により契約解除をしても、当該特約条項は、通常予想しえない大規模災害のばあいには適用すべきではないなどとして、解除は認められないと考えられます。 建物の登記により借地権の対抗力を備えていた場合において、建物が滅失すると建物の登記がないことになり、借地権の対抗力は失われます。しかし、この場合借地人はその土地の見やすい場所に一定の事項を掲示しておくと、建物の滅失があったときから2年間に限り、従来の建物の登記による借地権の対抗力はその効力を持続するものとされています。しかし、この立て札が撤去され、その後に土地を取得した第三者に対しては、特段の事情がない限り、借地権を対抗できないとするが判例です。尚、建物滅失後、2年経過後は、その前に建物を築造して登記をしないと借地権をもって対抗することはできません。 大地震により災害を受け罹災都市借地借家臨時処理法が適用されると、借地上の建物が滅失しても、罹災都市指定の政令施行の日から5年間に限り、借地権または建物の登記がなくても借地権を第三者に対抗できます。なお、本問の場合、35年前に期間20年で借地契約をした場合、1回目の法廷更新がなされ、2回目の残存期間は5年となり、この時点で震災により建物が滅失下時は、罹災法により期間は10年に延長されます。

建築に関するご相談

私は、築50年余りの日本家屋に両親や兄弟と共に、生まれてから今日まで住んできました。兄弟はそれぞれ独立して他に住み、新しい生活を始めました。後に残った私と妻と子供2人の4人家族と両親が一緒に暮らすことになり、古くなったこの家を取り壊して生活形態にあった家を新築するか、それともリフォームするか迷っています。家は古いのですが亡くなった祖父が肝入りで友人でもあった棟梁大工に確り(しっかり)した木口の家を作ってもらったそうです。しかし、ライフスタイルの違いを、際立って感じる今日この頃です。トイレの水洗化など一部の模様替えなどはしてきましたが、今後、どう進めたら良いか相談したいと思っています。 このたび私が購入した土地に、息子の家族と我々夫婦とが住宅を建て、一緒に暮らしたいと話し合いを重ねて、計画を進めることになりました。そこで、建築について幾つかの疑問が生まれ、自分達だけでは解決出来ないので以下の3点に絞ってお聞きします。 1.全体計画や設計はどう進めますか 2.工事はどこの会社にどうやって決めるのですか 3.私達年寄り夫婦のバリアフリー対応について 私は今回、父母とお金を出し合って購入した土地に2所帯住宅を建てて長年の夢を実現して父母や子供たちと一緒に新しい暮らしを始めようと計画しています。父母も心から喜んでくれています。仲介してくれた不動産屋もその辺のことを良く知っていて、敷地が比較的高度利用が可能な土地で前面道路も広いので斜線制限に関係なく木造3階建てが可能で充分2世代が暮らせる家造りが出来るとのことでした。これからどんな手順で進めれば良いのかアドバイスをお願いします。 私は、現在、父が借地をしていた土地を引き継いで私名義の借地に妻と二人で暮らしてきました。この10年は何の支障もなく過ぎてきましたが私も70歳を超えて何かと気弱になり、長男夫婦と同居したいと思うようになりました。子供達も私たち夫婦と暮らすことに異存はないようです。私の家は夫婦二人で暮らすには少し広すぎて暮らしの維持管理がおっくうにも感じていましたが、2世代が共に暮らすには機能的にも広さから言っても不自由な暮らしになりそうで心配です。 そこで、家の建て替えも考えましたが、今までそれなりにお金もかけてきましたので、耐震補強や設備の総点検をしっかりと行い、地主さんからの同意を得たうえで、2世代が安心して楽しく暮らせる増改築を考えました。設計や工事は今まで付き合ってきた、安心して頼める工務店が有りますが地主さんにはどのように話したらよいのでしょうか。 私は、現在、家内の父親(66才)が所有する土地建物に子供達と一緒に住んでいますが、最近子供たちも成長して個室が欲しいなどと言うようになり、父や母も『もっと耐震やバリアフリーに配慮した安全で安心な快適な暮らしが出来る住宅にリフォームしたいと考えていることが解かりました。父の退職金は老後の生活費や蓄えにと考え、あまり手をつけたくない様子です。私たち夫婦も多少の出費は覚悟していますが、これからの子供たちの教育費を優先して考えています。資金調達に上手い方法は何かないでしょうか。 新築住宅の『瑕疵担保履行保証制度』が、今年10月以降の引き渡し分から施行されると聞いています。間もなく実際に始まるのですね。 そもそも『瑕疵』とは何ですか。又、具体的に『中古住宅の瑕疵』とは何ですか。普段、実感できる言葉ではないので、この際お聞きしたいと思います。 最近「200年住宅」という言葉を良く聞きますが「200年住宅」ってどんな住宅ですか。具体的には何処に問い合わせれば良いのでしょうか。 学生時代の友人から「賃貸住宅を借りるので保証人になって欲しい」と頼まれました。社会人になってからも親しくしている友人なので、引き受けようと思っていますが、保証人になるとどのような責任を負うことになるのでしょうか。 子供の成長とともに、現在住んでいる賃貸住宅では手狭になってきたため、マイホームの購入を検討し始めました。住宅を購入するときには、売買代金の他にどのような費用がかかるのでしょうか。 近々、賃貸住宅に引っ越すことになりましたが、社会問題になっているアスベストが使われていないかどうか心配です。 現在、中古戸建て住宅の購入を検討しています。新築物件の購入と比べた場合、どのようなメリットがあるでしょうか。また、購入に際し、どのようなことに注意が必要でしょうか。 自宅を建て替えようと計画に取り掛かったのですが、前面道路が狭く4メートル未満です。昔から人は通行してきましたが、車が入れない状態で心配しています。建て替えることが出来るのでしょうか。 自宅を増築していましたが、完成したので登記をしたいのです。 どんな書類がいるのでしょうか。 私達夫婦は子供たちがそれぞれ独立して二人だけになりました。 最近年をとったせいか子供たちと同居の話しが持ち上がりました。 幸い私の敷地に余裕があり、増築して長男夫婦と孫の部屋を造りたいと思っています。 建築の費用は長男が会社と金融機関から貸付を受けてこれに当てる予定ですが 増築部分を長男名義に所有権登記することを求められています。 出来るのでしょうか。 西側の空地に隣地境界線から90センチ離れた位置まで居間を増築したのですがお隣の家から「うちの浴室の窓とお宅の増築部分の窓が近い位置なので視線が気になり落ち着かない」ので目隠しを考えて欲しいと言われました。 どう対処したら良いのでしょうか。 最近小さな土地を仲介者なしで友人から直接に譲りうけました。前の道路が狭くて車はやっと通れる位です。 登記が済んで、これから建てられる限度いっぱいに家を建てたいと思いますが、どのくらいの家を作れますか。 この度、念願が叶って狭い土地ですが買うことが出来ました。 幸い容積率が200%有るそうで木造3階建ての家を考えています。 望みは沢山有りますが、理屈抜きの希望は見晴らしの良い3階にお風呂を作りたいという事です。構造や設備的にどんなものでしょうか。

不動産に関するご相談

35年前から土地を20年契約で借りて建物を建て親の代から住んでいます。周りも同じ地主の借地です。最近地震で建物が全壊したときのことが気になってしかたありません。全壊したときには、借地権は消滅してしまいますか。また、その場合に特に注意しなければいけないことは何ですか。 夫は友人が賃借しているマンションの連帯保証人になっていましたが、1ヶ月前に夫が他界しました。ところが、マンションの貸主より、借主である夫の友人が夫の生前に発生した賃料4か月分を滞納しているので支払って欲しいとの連絡がありました。私が、夫は亡くなったことを伝えると貸主に「それじゃ、奥さんが払ってください」といわれました。請求された4か月分の滞納賃料を支払う義務がありますか。 広告および物件の紹介段階では、「建築条件付」との表記及び説明がされていましたが、現実の土地の売買契約書には、そのことが条件とされた記載がなく、かつ、同日に設計内容も決まっていないのに建築請負契約が締結された場合に、買主は、両契約を白紙解約できますか。 又、建築確認取得前の「青田売り」として土地付き建物売買契約の広告や説明をした上で、建築条件をつけない土地売買契約を行い、同日、売主のプランどおりの建物請負契約を締結した場合に、両契約の白紙解除ができますか。 1)一般の、居住用建物の賃貸借契約の原状回復義務について、特約によって拡大できる範囲はどこまでですか。 2)その特約(原状回復義務拡大特約)が有効となるための基準を教えてください。 私は戸数12のアパートを自宅近くに持って賃貸しています。借主と賃貸契約をする際に借主にも保険に加入してもらう必要がありますか。 借主から、「貸主が火災保険に入っていれば借主は保険に入らなくてもよいのではないか」と反論されるのが心配でどうしようか迷っています。 私は、現在、父が借地をしていた土地に父の登記名義の木造2階建ての家に住んでいます。1年前に父は死亡しました。先日、地主の息子が「先月、父が亡くなり自分が相続することになったので、新たに土地賃貸契約書を交わしたいが、ついては権利金と名義変更料を支払って欲しい。さもなくば立ち退いてほしい」と言ってきました。 1)地主の要求に応じなければいけないのでしょうか?そもそも契約書を作る必要もないとの友人のアドバイスもあります。如何でしょうか? 2)また、家の相続登記はいつまでにしなければいけませんか? 3)地主の承諾は必要ですか? アパートを仲介業者に案内され気に入ったので、業者に言われるがままに申込金5万円を渡しましたが、妻が反対したため翌日申し込みを撤回し5万円を返して欲しいと言ったところ、「契約解除だから手付金は返せない。放棄してもらう。」と言われました。申込金を返してもらうことはできないのでしょうか。 法律上、敷金は、明け渡し完了後「直ちに」返還する義務があると聞きました。しかし、明け渡し後、建物の点検等を行い補修をするので、現実問題として明け渡し後30日位後に、敷金の変換額を決めて返還を行いたいと考えます。 1.どのような対処をしたらよいのでしょうか。 2.また、敷金返還の約定を作るときは他にどのような点に注意すればよいでしょうか 最近、各種取引における本人確認が厳しくなったと聞きました。今までも、何かと本人確認を求められることが多かったと思うのですが、何が変わったのでしょうか。 賃貸アパートの大家をしています。法律の改正で、住宅にも火災警報器の設置が義務付けられたと聞きました。賃貸アパートの場合は、貸主側に設置義務があるのでしょか。 念願のマイホームの購入が決まり、近々、契約をすることになりました。 銀行の住宅ローンを組むことになっており、仮審査には通ったのですが、万一、売買契約をした後に、本審査で融資を受けられないことになった場合、売買契約はどうなるのでしょうか。 通勤に便利な賃貸マンションに引っ越したいと考えています。借りるためには、必ず連帯保証人が必要なのでしょうか。 長い間の夢だったレストランを開くため、貸店舗を探しています。今まで見た物件のほとんどに抵当権が付いているようですが、契約後、抵当権が実行されて所有者が変わった場合、借り続けることはできるのでしょうか。 私は、アパートの大家です。この度、賃借人の一人から退去の申し出があり、お互いに合意の上、契約の解約となりました。 しかし、契約終了後も建物を明け渡してくれません。敷金が返還されるまで、建物を出て行くつもりはないというのですが、先に敷金を返還しなければいけないのでしょうか。 最近よく耳にする「フラット35」とは、どのような住宅ローンなのでしょうか。 マイホームの購入を考えています。先日、定期借地権付き住宅というものだと、通常より割安だという話を聞きました。これは、どういったものなのでしょうか。 法律の改正で、不動産の登記の際、これからは、権利証が発行されないと耳にしました。 現在持っている権利証も、今後は必要なくなるのでしょうか。 現在、両親から相続した土地建物があります。 数年後に建物は取り壊す予定ですが、それまでの間だけ、貸家として人に貸すことはできるでしょうか。 友人から山林を買わないかという話を持ちかけられ、現在、検討中なのですが、山林の売買においてどのようなことに注意が必要でしょうか。 新聞などに不動産の競売物件の公告が掲載されているのを見かけますが、一般の物件売買と比べ、どのようなメリット、デメリットがあるのでしょうか。 現在、家族4人で賃貸の一戸建てに住んでいます。このところ、地震が多発するなど、以前にも増して天災害のニュースを多く耳にするように思いますが、万が一、地震等で現在の貸家に損害があった場合、この賃貸借契約はどうなるのでしょうか。 一年程前に念願のマイホームを手にいれました。新築建売住宅を購入したのですが、2〜3ヶ月前から、建物の揺れと傾きが気になり始めました。調べてもらったところ、最近問題になっている欠陥住宅だとわかりました。売主に責任を追及することはできるのでしょうか。 分譲マンションを購入した場合、どこまでが自分の持ち物になるのでしょうか。 不動産を購入する際の手付金は、どれくらい準備しておけばよいのでしょうか。また、手付金とはどのような趣旨のものでしょうか。 今回、初めて賃貸の部屋を探しているのですが、部屋を借りる際にはどのくらいのお金を用意しておけばよいものでしょうか。また、敷金と礼金はどういうものでしょうか。 土地付きの一戸建ての売却を考えています。 土地建物の売却を不動産会社に依頼する場合、媒介契約という契約を結ぶと聞きましたが、それはどのようなものなのでしょうか。 現在、私は妻と子供2人の4人家族で、両親より相続した一戸建てに住んでいます。小さいながらも庭があり、気に入っているのですが、勤務先に遠いのがかねてからの難点です。もう少し近いところに家を買い換えたいと考えていますが、今の家を売る場合に、どれくらいの価格で売れるのかを知るには、どうしたら良いでしょうか。 新しく定期借家権が施行されたそうですが、定期借家契約とはどんな契約ですか? 土地の境界標はとても大切なものだと聞いていますがどんな点に気をつけたら良いのでしょうか。 建物を建てるための土地をタダで貸してもらえそうなのですが、地代を払う場合にくらべてどういう不利益がありますか。 友人が、海辺に家を借りて住みたいので保証人になってくれと言ってきたのですが保証人になった場合、どこまで責任がありますか。

インテリアに関するご相談

平屋で38坪のこの家を在来工法で建て、家族四人で住み始めて、かれこれ20年になります。 その間、2回ほど外部の塗装替えや簡単な修繕を行い、小奇麗にはなっています。 しかし、子供たち二人もそれぞれ独立して、夫婦二人きりに戻りました。これを機会にゆったりとした暮らしをしたいと思うようになりました。 そこで、模様替えを考えたのですが身近で相談に乗ってもらうにはどうしたら良いのでしょうか。

税に関するご相談

近年、地震対策が注目される中、税制の改正で、建物に耐震対策のための工事をすると、税金が控除される制度ができたと聞きましたが、どういった内容のものでしょうか。 消費税の価格表示の変更が行われましたが、不動産の売買にかかる消費税はどのようなものがあるのでしょうか。 海外に移り住むにあたり、自宅を売却したいのですが、不動産を売った場合にはどのような税金がかかるのでしょうか。 住宅ローンを組み、念願のマイホームを手に入れました。税金が控除されるということですが、控除を受けるためには、どのような手続きが必要でしょうか。 マイホームの購入を考えており、3年以内の取得を計画していますが、最大で587.5万円の住宅ローン控除の制度が、あと少しで受けられなくなると聞きました。私たちは、この制度をもう利用できないのでしょうか。 現在住んでいるマンションを購入して、今年で10年目になりますが、二人の子供もだいぶ大きくなり、そろそろ一戸建てマイホームの購入を計画しています。 資金は、住宅ローンを組むことになりますが、自己資金の一部を、両親から支援してもらう予定です。実の両親からでも、贈与税がかかるようですが、どれくらいかかるのでしょうか。 土地と建物を買ったときにはどんな税金がかかりますか。 どうにか二人の子供達を育て上げ夫婦二人の生活となり、ふと相続税が気になりました。財産は8千万円弱です。 相続税はかかりますか。

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